【事(shì)例】
&n∏$≥bsp;7月(yuè)20日(rì)，成都(dōu)某客運站(zhàn)A小(xiǎo)區(↔"★qū)門(mén)口新增一(yī)塊提示牌，禁止小(xiǎo)區(qū)內(nèi)私設™小(xiǎo)旅館。據了(le)解，從(cóng)2011年(¥¥σ&nián)開(kāi)始，該小(xiǎo)區(qū)便陸續出現(xiàn)小(x↔<δiǎo)旅館蹤影(yǐng)，業(yè)主與物(wù)業(yè)雖∏多(duō)次聯手提醒、抵制(zhì)這(zhè)類行(xíng)為$$♥(wèi)，但(dàn)經統計(jì)仍有(φ<yǒu)多(duō)戶在偷偷經營小(xiǎo)旅館。
根據網上(shàng)住宿信息，記者聯系上(shàng)一(yī)名A÷↕小(xiǎo)區(qū)的(de)旅館經營者。她(tā)說(shuō) >φ↕：“自(zì)己也(yě)是(shì)小(xiǎo)區(qū)業(yè♣±>☆)主，隻是(shì)把自(zì)家(jiā)房(fáng§≠☆₹)間(jiān)用(yòng)來(lái)作(zuò)旅館，每間(jiān≈φ¶)80元一(yī)晚，現(xiàn)在住滿了(le"$)，最近(jìn)的(de)确查得(de)嚴，有(yǒu)的(de)關門(mén)了(le)。&≠ rdquo;
由于進出人(rén)員(yuán)混雜(zá)、垃圾量大(dλ>à)幅增加、電(diàn)梯等公共資源遭擠占、非法改建等問(wèn)題，λ→≈小(xiǎo)區(qū)業(yè)主曾多(duō)次對(du" ∑ì)小(xiǎo)旅館提出抵制(zhì)，并與經營者數&←(shù)次發生(shēng)争執，但(dàβ•↔≈n)問(wèn)題始終未徹底解決。
“民(mín)宿”問(wèn)題主要(yào)集中反映在以下(£λ≈÷xià)三個(gè)方面：
一(yī)、自(zì)打“民(♠≤£mín)宿”增多(duō)，小(xiǎo)區(qū)垃☆π♣圾量增加、衛生(shēng)變差、電(d↑™>iàn)梯等公共資源被擠占，小(xiǎo)區(qū)安全也(yě)受到↕(dào)不(bù)同程度影(yǐng)響；
二、自(zì)小(xiǎo)旅館進駐小(xiǎo↕¶)區(qū)，旅館經營者新舊(jiù)交替，影(yǐng)響持續；
三、住宿廣告滿天飛(fēi)，影(yǐng)響小(xiǎδ↔₽σo)區(qū)業(yè)主生(shēng)活質量與生(shēng)活氛圍。
“我們和(hé)業(yè)主一(yī)樣，對(↕→duì)于被發現(xiàn)非法改建小(xiǎo)旅館的(de)均采取予以抵制(z∑ §©hì)的(de)态度和(hé)行(xíng)動。”該小(xiǎo)區(q•✔ū)物(wù)業(yè)經理(lǐ)稱，“大(dà)量小(xiǎo)旅館進駐小(x® iǎo)區(qū)後，小(xiǎo)區(qū)生(shēng)活垃圾量增加♠φ了(le)20%左右，電(diàn)梯磨損也(yě)比較嚴重，維護也(yě)是(shì'÷→)用(yòng)的(de)小(xiǎo)區(qū)維修基金(j&←īn)，并且許多(duō)業(yè)主也(yě)因為(wè¥✔i)這(zhè)件(jiàn)事(shì)而怪罪物(wù)業γ↔&<(yè)不(bù)作(zuò)為(wèi)而拒繳物(wù)業(yè)費(fèi)。&rdquo₽₩'&;
&nλ'bsp;因此，該物(wù)業(yè)向社區(qū)、街(jiē)道(dào)辦、公安等部門(ménσ®←✘)求助，“我們采取了(le)加強門(mén)禁制(zhì)度、對(du•∑∑ì)外(wài)來(lái)人(rén)員(yuán)實名登記、設置提醒牌等措施，但(d₩♥€àn)小(xiǎo)旅館仍是(shì)屢禁不(bù)止。&rdquo"☆★π;法律上(shàng)對(duì)小(xiǎo)區(qū)設民(mín₹→Ω)宿具體(tǐ)規定模糊，且物(wù)業(yè)也(yě)沒有($"yǒu)行(xíng)政權力，所以隻能(n>∞♣éng)提醒、勸阻為(wèi)主。
法條釋義——&ldquπo;住改商”在法律上(shàng)的(de)規定
《物(wù)權法》第七十七條規定：“業(yè&¶₹)主不(bù)得(de)違反法律、法規以及管理(lǐ)規約 ¶♠，将住宅改變為(wèi)經營性用(yòn§βg)房(fáng)。業(yè)主将住宅改變為(wèi)經營性用(yòng)房(fáng)的(de)× ，除遵守法律、法規以及管理(lǐ)規約外(wài)，應當經有(yǒu)利害關系的(de)業(yè≤ε)主同意。”由此可(kě)見(jiàn)，住改商并非法律所禁止的(de)行(xín₽₹φg)為(wèi)。
《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)建築物(wù)區&↔φ(qū)分(fēn)所有(yǒu)權糾紛案件φ®(jiàn)具體(tǐ)應用(yòng)♣φ✔∞法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第π★十條亦明(míng)确規定：“業Ω"(yè)主将住宅改變為(wèi)經營性用(yòng)房(fáng)，未按照(zhào)物(w€≤αù)權法第七十七條的(de)規定經有(yǒu)利害關系的(de)業(yè)主同意&÷≈，有(yǒu)利害關系的(de)業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消<→除危險、恢複原狀或者賠償損失的(de)，人(rén)民(m♣ ¥ín)法院應予支持。将住宅改變為(wèi)經營性用↔(yòng)房(fáng)的(de)業(yè)主以多(duō)數(shù)有(yǒu)利害關€¶∑系的(de)業(yè)主同意其行(xíng)為(wèi)進行(xíng)抗辯的(de)，人(ré✘γ∑™n)民(mín)法院不(bù)予支持。&r∏$¶dquo;
“住改商”合法應滿足以下(xià)條件(j∏€ iàn):
一(yī)、相(xiàng)關法律、法規沒有(yǒu)相(xiàng)應的(d§Ωe)禁止性規定。
二、“住宅商用(yòng)”必須經有(yǒu)利害關系的(de)業($↔→¥yè)主同意，有(yǒu)利害關系的(de)業(yè)主主±≥γ要(yào)包括“同棟樓裡(lǐ)的(de)其他(δ✘∑σtā)業(yè)主”和(hé)>♥•“其他(tā)樓棟裡(lǐ)能(néng)合理(lǐ)證明(m'∑™¥íng)自(zì)己受到(dào)影(yǐng)響的(de)業(yè)↔→主”。這(zhè)是(shìα)妥善處理(lǐ)相(xiàng)鄰關系、充分(fēn)尊重相(xiàng)鄰權的(♣♥φπde)具體(tǐ)表現(xiàn)。如(rú)果有(yǒu)利害關系的(dβ ≤≠e)業(yè)主不(bù)同意，即使法律、法↕ 規和(hé)管理(lǐ)規約沒有(yǒu)禁止，也(yě)不(bù)能∞↕≠(néng)将住宅改作(zuò)商用(yòng)。
上(shàng)述兩個(gè)前提條件(j♥"iàn)必須同時(shí)具備，缺一(yī)不(bù)可(kě®¥∏")。
在滿足上(shàng)述條件(jiàn)之後，再去(qù)相(xiàng)關單位備案、申'↓ ¶請(qǐng)辦理(lǐ)相(xiàng)應的(de)證件(jiàn)之後©Ω>↑，“住改商”便可(kě)合法運₩±®營。
“住改商”面臨的 (de)問(wèn)題
小(xiǎo)區(qū)內(nèi)“住改商”所面臨的(de)不( <→✔bù)僅是(shì)“民(mín)宿”問(wèn)題，可(kě)能(né≠↕ng)也(yě)存在麻将館、理(lǐ)發店(di←₹©←àn)、超市(shì)、餐館等潛在問(wèn)題影(yǐng)&∏β↓響，雖然這(zhè)些(xiē)所謂的(de)“商鋪“會(huì)給小(x♦™✘iǎo)區(qū)業(yè)主帶來(lái∑ε¶)生(shēng)活上(shàng)的(de)便利，讓業(yè)主足不(bù)出小(xiǎo±₹↑)區(qū)就(jiù)能(néng)享受到(dào)相(xiàng® λ§)應的(de)服務，但(dàn)是(shì)這(zhè)些(xiē)“→商鋪”帶來(lái)的(de)噪音(yīn)、₩Ω≠★垃圾、油煙(yān)等問(wèn)題卻實實在在會(' huì)影(yǐng)響到(dào)小(xiǎo)區(qū)內(nèi)其δ>₹他(tā)業(yè)主的(de)正常生(shēng)活。
就(jiù)“民(mín)宿”問(wèn)題，雖然在一(yī)定程度上♥ ♠β(shàng)著(zhe)實會(huì)給出門(mén)在外(wài)的(de)人(rén)提供相ε✘£☆(xiàng)應的(de)便利和(hé)實惠，但(dàn)是(shì)•γ其所帶來(lái)的(de)不(bù)利影(yǐng)響卻是(shì)§ β無法忽視(shì)的(de)。
¥¶"首先，就(jiù)封閉式小(xiǎo)區(qū)而言，“民(mín)宿&rdq"φuo;中太多(duō)非小(xiǎo)區(qū)“業(yè)主”身(sλhēn)份的(de)人(rén)的(de)頻(pín)繁進出對 ±♣(duì)小(xiǎo)區(qū)真正業(yè)主的(de)室內(nèi)安全帶來σ (lái)隐患；其次，“民(mín)宿”問(wè₩✘ ÷n)題也(yě)對(duì)小(xiǎo)區(qū)♥→γ內(nèi)物(wù)業(yè)企業(y∑★>è)也(yě)帶來(lái)了(le)極大(dà)考驗，大(dà)量&l≤&"≠dquo;民(mín)宿”的(de)崛起從(cóng)根源上(shàng)加大(d™ ♣à)了(le)物(wù)業(yè)企業(yè)的(de)工(gōng)作(zuò)強度∏ ✔&和(hé)工(gōng)作(zuò)難度，小(xiǎo)區(qū)綠(lǜ)化(huà↓♥)衛生(shēng)的(de)破壞、秩序維護的(de)複雜(zá)、公共設施設備的(de)濫用(y→ ÷òng)等無一(yī)不(bù)降低(dī)小(<£εxiǎo)區(qū)業(yè)主的(de)生(shēng)活品質；最後，&l★••dquo;民(mín)宿”業(yè)主和(h≈÷é)其餘業(yè)主按照(zhào)物(wù)業(yè)服務合同約定® 繳納的(de)物(wù)業(yè)費(fèi)單價相(xiàng)同，有(yǒu)意見(jià>≈n)的(de)業(yè)主又(yòu)得(de)以此為(wèiπ£)由稱物(wù)業(yè)不(bù)作(zuò)為(w∞ èi)，欠繳物(wù)業(yè)費(fèi)了(le)。
業(yè)主能(néng)否因住改商拒繳物(wù)業(yè)費(fèi)？₹±
小(xiǎo)區(qū)內(nèi)部“住改商&rdq Ω₽uo;形成的(de)“民(míσγn)宿”、小(xiǎo)賣部、理(lǐ✘¥¥)發店(diàn)、培訓班等陌生(shēng)人(rén)的®>(de)頻(pín)繁進出不(bù)僅會(huì)給小(xiǎo)區(qū)♥其餘業(yè)主帶來(lái)安全隐患，同時(shí)這(zhè)些(xiē)&ldqu♣₩₽o;商鋪“産生(shēng)的(de)噪音(yīn)、生(shēng)活垃圾等也(®♦yě)會(huì)嚴重影(yǐng)響小(xiǎo)區(q♠↓£↑ū)整體(tǐ)生(shēng)活品質。但(dàn)物(wù)業(•≤↑'yè)的(de)權限範圍是(shì)什(shén)麽？業(yè)主能(n✔∑×éng)否因物(wù)業(yè)未處理(lǐ)好(hǎo)
“住改商”問(wèn)題而拒π±≠繳物(wù)業(yè)費(fèi)？
“住改商”問(wèn)題而拒π±≠繳物(wù)業(yè)費(fèi)？
根據《物(wù)權法》第七十七條規定：&ldε®quo;業(yè)主不(bù)得(de)違反法律、₹←"法規以及管理(lǐ)規約，擅自(zì)将住宅改變為(wèi)經營性用(y∞₽↕òng)房(fáng)。确需改變的(de)，應當滿足建築安全、居住環境、景觀、交通(tōng←σ•)、鄰裡(lǐ)等方面的(de)要(yào)求，征得(de)利害關 ♥系人(rén)同意。”同時(sh♥∞☆εí)，《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》第四$Ω↔€十五條規定：“對(duì)物(wù)業(yè)管理(lǐ)區(qū)域內(nè→εi)違反有(yǒu)關治安、環保、物(wù)業(<&yè)裝飾裝修和(hé)使用(yòng)等方面§δ法律、法規規定的(de)行(xíng)為(wèi)，物(wù)業(γ♥ >yè)服務企業(yè)應當制(zhì)止，并及時(shí)向有(yδπ>£ǒu)關行(xíng)政管理(lǐ)部門(mén)報(bào)告。↕¥↓”
依據上(shàng)述法律的(de)明(↑ míng)文(wén)規定，就(jiù)“住改商&→¶rdquo;問(wèn)題而言，物(wù)業(yè)企業δ↕ ©(yè)的(de)權限範圍僅限于及時(shí)勸阻 ↓、制(zhì)止、上(shàng)報(bào)等義務，如Ω∏>(rú)果違規業(yè)主不(bù)聽(tīng)從(c€$óng)物(wù)業(yè)企業(yè)的(de)勸阻，物(↓×'←wù)業(yè)企業(yè)并無行(xíng)政強制(zhì)權制(zhì)止其進©÷εΩ行(xíng)經營活動。如(rú)果其他(tā)利害關系業(yè)主認為(wèi)↑≠☆違規業(yè)主侵犯到(dào)自(zì)己合法權益，首先可(kě)以找相(xiβ≈àng)關政府部門(mén)予以協調，若協調未果可(k♦♣ě)以直接以此為(wèi)由向法院提起訴訟，而♥∏不(bù)應該把矛頭對(duì)準物(wù)業(yè)企業(yè)，以此理(lǐ)由拒交物(wù)'♦±業(yè)費(fèi)用(yòng)，讓物(wù)業(yè)企業(yè)莫名↕©≠的(de)背鍋。
&±π∞nbsp;維權須謹慎，請(qǐng)廣大(dà)業(yè)主理®&(lǐ)性維權，勿因找錯(cuò)對(duì)象費(fèi)時(shí)費∏φ(fèi)力權益也(yě)無法得(de)到(dào)保障！
