明(míng)則說(shuō)：相(xiàng)鄰權糾紛非拒繳物(wù)業(yè)費(fèi)的(de)理(lǐ)由 - 明(míng)則說(shuō)法

原告：四川省隆昌縣某物(wù)業(yè)管理(lǐσ✔)有(yǒu)限責任公司

法定代表人(rén)：饒某，董事(shì)長(cháng)

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：郭某，公司職工(§→≥×gōng)

委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：梁某，₽ε∞¥公司職工(gōng)

被告：餘某

被告：韋某

案号：(2018)川1028民(mín)初276号

【案情】

&n →₩≈bsp;原告四川省隆昌縣某物(wù)業(yè)管理(lǐ)有(y$→¶ǒu)限責任公司訴被告餘某、韋某物(wù)業(yè)服務合同糾紛一(♣ε✔¥yī)案，本院于2018年(nián)1月(yuè)9日(rì)立案後，依法适用(yò≤↑∞<ng)簡易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進行(±<↓xíng)了(le)審理(lǐ)。本案現(xiàn)已審理(lǐ)終結。

四川省隆昌縣某物(wù)業(yè)管理(lǐ)有(yǒu)限責任公司向本院提出訴訟請(qǐn¥₽g)求：

一(yī)、要(yào)求判令被告支付從(cóng)2015年(nián)4月(yuγ∞€è)至2017年(nián)11月(yuè)拖欠的(de)物(wù)業(yè)♦™管理(lǐ)費(fèi)和(hé)垃圾清運費(fèi)、公攤費(fèi)等共計(jì)3, ≥σε577.4元及滞納金(jīn)536.6元；

二、被告承擔本案訴訟費(fèi)。

【事(shì)實和(hé)理(lǐ)由】

©∑ 原告訴稱：原告于2013年(nián)3♥÷月(yuè)10日(rì)與被告所在小(xiǎo)區(qū)業(yè)主委員(yuán₽₽σ>)會(huì)簽訂了(le)物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務合同，約定按建築面積收取§§物(wù)業(yè)管理(lǐ)費(fèi)，在被告欠費(fèi)期間(jiān)原告 $↑履行(xíng)了(le)物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務，€™被告自(zì)2015年(nián)4月(yuè)起至2017年(nián)11月(yuè)✘•止拖欠原告物(wù)業(yè)費(fèi)。經原告多(duō)次口頭和(hé)書€™♥(shū)面催收均未果。

餘某辯稱：我居住在五樓，四樓的(de)業(yè)主違規搭建影(yǐng)響了(le£•)我的(de)生(shēng)活，窗(chuāng)戶都(dōuα±)無法正常使用(yòng)。物(wù)管公β→司沒有(yǒu)維護我的(de)權利，沒盡到(dào)職責。所以我不(bù)₽ 願意交物(wù)業(yè)費(fèi)。

韋某未作(zuò)答(dá)辯。

【審理(lǐ)】

&nb↕§'sp;原告系依法取得(de)營業(yè)執照(zhào)的(de)物(wù)業(yè)φ≠☆σ服務企業(yè)；被告系某某小(xiǎo±≠')區(qū)的(de)業(yè)主。原告≤αε‌與被告所在小(xiǎo)區(qū)的(de)業(yè)主委員(yuán)會(huì)簽訂了(l∏e)物(wù)業(yè)服務合同，該合同內(nèi)容不(bù)違反法律法規的(de)強制₹≥(zhì)性規定，合法有(yǒu)效，受法律保<>&護，被告作(zuò)為(wèi)某某小(xiǎo☆∞)區(qū)的(de)業(yè)主，合同對(duì)其具有(yǒ←∞✘u)法律約束力。原告履行(xíng)了(le)合同約定的(de)物(wù)業✘☆(yè)管理(lǐ)服務義務，被告應按合同約定®♠÷☆支付物(wù)業(yè)服務費(fèi)。原告要(yào)求被★↔告支付拖欠的(de)物(wù)業(yè)服務費(fèi)的(de)訴訟請(q÷×♠λǐng)求符合法律規定，本院予以支持；至于原告主張的(de£±€π)所謂滞納金(jīn)，由于原、被告雙方在履行©β•(xíng)合同過程中存在争議(yì)，故該項訴訟請(qǐng)求本院不(bù)予支‍♣"持。被告提出樓下(xià)業(yè)主違規搭建的(de)問(wèn)題，并非原告的(de)過錯(‍ε<cuò)，不(bù)構成被告拒付物(wù)業(yè)服務費(fèi)的(d®←♠e)理(lǐ)由，被告可(kě)向相(xiàng)關直接侵權人♠∑(rén)主張權利或向有(yǒu)關行(xíng)政主管部門(mén)←÷反映。被告韋某經本院傳票(piào)傳喚，無正當理(lǐ)由拒不(bù)到φ÷∏(dào)庭應訴，視(shì)為(wèi)對(duì)原告εφγ的(de)主張及訴訟請(qǐng)求放(fàng)棄抗辯的(de)權利。

【判決】

依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)合同法∞★®¶》第八條、第六十條第一(yī)款、第一(yī)百零β₩σ七條、《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》第七條第(五)項Ω₩≥、《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審™ 理(lǐ)物(wù)業(yè)服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用(yòng ≠)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第一(yī)條、第六條、《中華人(rén)民©γσ(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)事(shì)訴₹ε≥₹訟法》第一(yī)百四十四條、第一(yī)百六十二條規定，判決如(rú)下(xi♦±αà)：

一(yī)、被告餘某、韋某在本判決發生(shēng)法↑ ✘律效力之日(rì)起三日(rì)內(nèi)支付給原告四川省隆昌縣某物(wù)業(yè)$≥γ管理(lǐ)有(yǒu)限責任公司2015年(nián)4月(yuè)☆₽¥至2017年(nián)11月(yuè)的(de)物(wù)業(•'≈yè)服務費(fèi)3,577.40元；

二、駁回原告四川省隆昌縣某物(wù)業(yè)管理(lǐ)有(yǒu)限責✔&↓$任公司的(de)其他(tā)訴訟請(qǐλ<α≈ng)求。

【法律法規彙總】

《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)合同法》

第八條第一(yī)款:依法成立的(de)合同，對(duì)當事(shì)人(rén)具有(©‌✘yǒu)法律約束力。當事(shì)人(rén)應當按照(zhào)←±約定履行(xíng)自(zì)己的(de)™>>義務，不(bù)得(de)擅自(zì)變更或者解除合同。

第六十條第一(yī)款：當事(shì)人(rén)應當按照(★↔zhào)約定全面履行(xíng)自(zì)己的(de)義務。

第一(yī)百零七條：當事(shì)人(rén)一(yī)方不(bù)履行(xíng) ≠合同義務或者履行(xíng)合同義務不(bù)符合約定的(dγβσe)，應當承擔繼續履行(xíng)、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》

第七條第(五)項：業(yè)主在物(wù)業(yè)管理(l∞λ©λǐ)活動中，履行(xíng)下(xià)列義務：(五)按時(shí)交納物(‍‌±wù)業(yè)服務費(fèi)用(yòng)。

《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物(wù)業(yè)服務糾紛♥←案件(jiàn)具體(tǐ)應用(yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》

第一(yī)條：建設單位依法與物(wù)業(yè)服‌☆₹務企業(yè)簽訂的(de)前期物(wù)業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員(yuán)會₹✔(huì)與業(yè)主大(dà)會(huì)依法選聘的(de)物(wù)業(yè)服務♦∞✘企業(yè)簽訂的(de)物(wù)業(yè)服務合同，對(duì)業(yèγε)主具有(yǒu)約束力。業(yè)主以其并非合同當事(sβ∑∑hì)人(rén)為(wèi)由提出抗辯的(de)，人(ré₹€ n)民(mín)法院不(bù)予支持。

第六條：經書(shū)面催交，業(yè)主無正當理(lǐΩ&≈)由拒絕交納或者在催告的(de)合理(lǐ)期限內(nèi)仍未交納•♥ε物(wù)業(yè)費(fèi)，物(wù)業(yè)服務企業(yè ♦©)請(qǐng)求業(yè)主支付物(wù)業(yè)費(fèi)的(d₩φλ'e)，人(rén)民(mín)法院應予支持。物(wù)業(yè)✘≠≈服務企業(yè)已經按照(zhào)合同約定以及相(xiàng)關規定提供服務，業(y∑♦∞δè)主僅以未享受或者無需接受相(xiàng)關物(≈™§wù)業(yè)服務為(wèi)抗辯理(lǐ)由的(de)，人(rén)§→∑民(mín)法院不(bù)予支持。

《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)事(sΩ≈hì)訴訟法》

第一(yī)百六十二條：基層人(rén)民(mín)法院和(hé)它↓♥≈₽派出的(de)法庭審理(lǐ)符合本法第一(yī)百五十七條δ♣≤♦第一(yī)款規定的(de)簡單的(de)民(mín)事(shì)案件(jiàn→♦ β)，标的(de)額為(wèi)各省、自(zì)治區(≠♥₽ qū)、直轄市(shì)上(shàng)•≈→©年(nián)度就(jiù)業(yè)人(rén)員(yuán)年(nián)& 平均工(gōng)資百分(fēn)之三十以下(xià)的(de)，實行(xíng)一∑(yī)審終審。

第二百五十三條：被執行(xíng)人(rén)£•<未按判決、裁定和(hé)其他(tā)法律文(wén)書(shū)λ♠π指定的(de)期間(jiān)履行(xíng)給付金(jī↑β®n)錢(qián)義務的(de)，應當加倍支付遲延履行(xíng)期間×♥π(jiān)的(de)債務利息。被執行(xíng)人(‍↔‌✘rén)未按判決、裁定和(hé)其他(tā)法律文(wén)書(shū)指定的(de)期間(jiā∏✔↓n)履行(xíng)其他(tā)義務的(de)，應當支付遲延履行(xíng)金×↓✔(jīn)。

【明(míng)則律師(shī)評析】

&nbs ₹∞p;本案被告是(shì)因相(xiàng)鄰權糾紛為(wèi)由拒繳物(wù)業(yè)費♥‌(fèi)，其主觀上(shàng)認為(wè£✘←÷i)自(zì)身(shēn)權益因鄰裡(lǐ)違章(zhāng)搭建遭¥α受損害，而物(wù)業(yè)公司作(zuò)為(wèi)小(xiǎo)區(qū)的(de)±♠“保姆”具有(yǒu)為(w§↔èi)自(zì)身(shēn)排除妨害的(d" e)義務與責任，物(wù)業(yè)公司未履行(xíng)此項“責任”‍£因此其有(yǒu)理(lǐ)由拒繳物(wù)業(yè)費(fèi)。

該業(yè)主完全是(shì)進入了(le)錯(cuò)✘¶☆認責任主體(tǐ)的(de)誤區(qū)，此做(zuò)法同時(shí)也(yěφ≤ε)違背了(le)物(wù)業(yè)服務合★₹≤★同的(de)約定，對(duì)物(wù)業(yè)公司形成了¶$(le)違約，所以最終導緻雙方矛盾激化(huà)對↓®'(duì)簿公堂。在該相(xiàng)鄰權糾紛中，被告的(de)侵權方明(míng)顯φφ是(shì)其相(xiàng)鄰方四樓業(yè)主 ★↔，此案應秉承“誰侵權，誰擔責”。

那(nà)物(wù)業(yè)在其中扮演怎樣的(de)角色呢(ne)？首先應當明(míng)γ γ≤确一(yī)點：物(wù)業(yè)是(shì)服務性企業(£→'yè)，不(bù)是(shì)行(xíng)政執法部門(β&π mén)，無強制(zhì)拆除違章(zhāng)搭建↕π的(de)權利，這(zhè) 一(yī)點毋庸置疑。其工(gōng)作(z×∑uò)的(de)上(shàng)限在于做•σ(zuò)出“勸阻”₩↓和(hé)“制(zhì)止&rdφ₽λquo;的(de)行(xíng)為(wèi)，此即履行(xíng)了(le)自(zì)身‌≠♦≈(shēn)的(de)職責。至于“勸阻”和(héσ₹)“制(zhì)止”的(de)結果有(↔♥yǒu)沒有(yǒu)排除侵害，則不(bù)在物(<↑wù)業(yè)公司的(de)責任範圍之內(♠¥nèi)。秉承一(yī)點——π♦物(wù)業(yè)在小(xiǎo)區(q'☆ū)的(de)工(gōng)作(zuò)是(shìλ±✘)服務性質，物(wù)業(yè)服務合同不(bù)會(huì)約定同時(shí)物(wù)業$©↑(yè)企業(yè)也(yě)無資質、無權力去(qù)強制(zhì)幫助業(yè)主排除侵害， ☆λ否則物(wù)業(yè)也(yě)會(huì)讓自(zì)己陷入踩紅(hóng)線的(‍ ∑de)境地(dì)。

所以。小(xiǎo)區(qū)業(yè)主應當認清自(zì)身(shēn)遭受損害的Ω÷(de)責任主體(tǐ)，認清物(wù)業(yè)的(de)工(gōng)作(↔&zuò)性質，不(bù)要(yào)盲目維權，否則不(bù)僅不("★bù)能(néng)解決問(wèn)題，還(hái ©‌)會(huì)讓自(zì)己陷入被訴的(de)不(bù)利境地(dì)。∞×₹≈

【明(míng)則律師(shī)建議(yì)】

1、小(xiǎo)區(qū)物(wù)業(yè)與業(yè)主∑δ二者之間(jiān)屬利益共同體(tǐ)，二Ω ↑者應互理(lǐ)解，多(duō)包容。

2、業(yè)主應明(míng)晰物(wù)業(yè)企業(yè)的(de ₽↑)服務範圍，屬其責任範圍內(nèi)友(yǒ↑₹u)好(hǎo)溝通(tōng)，友(yǒu)好(hǎoσ≥• )解決；非其責任範圍內(nèi)，應當找準正确侵權方，合理(lǐ)維權，切忌遇到(dào)問(£₽wèn)題就(jiù)以拒繳物(wù)業(yè)費(fèi¥$$α)為(wèi)唯一(yī)辦法，害“人(rén)”（小α ∑(xiǎo)區(qū)其餘正常繳費(fèi¥←↑↔)業(yè)主）--導緻物(wù)業(yè'×)企業(yè)收支困難，物(wù)業(yè)服務水(s™✔←∏huǐ)平下(xià)降，甚至影(yǐng)響自(zì)身(shēn∑•÷)房(fáng)屋增值，害“己”--違反二者€✘ ®合同約定，錯(cuò)誤維權，讓自(zì)己陷入敗訴的(de)不(bù)利境地(dì)。

3、物(wù)業(yè)企業(yè)應當提升自(zì)身(shēn)服務人(rén↔÷±σ)員(yuán)的(de)專業(yè)性，特别是(s÷♠∞≥hì)小(xiǎo)區(qū)客服中心的(de)“門(mén)面”‌♥>♦，包括但(dàn)不(bù)限于工(gōng)作(zβ®¶uò)态度把握（并不(bù)是(shì)一<©(yī)味逆來(lái)順受就(jiù)好(hǎo)）、溝通(tōng)技&α(jì)巧、思維方式、物(wù)業(yè)領域法規常識。