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物(wù)業(yè)人(rén)必須了(le)解的(de)三種物(wù)業(yè)服務合同
物(wù)業(yè)人(rén)必須了(le)解的(de)三種物(wù)♥™>←業(yè)服務合同
物(wù)業(yè)服務合同是(shì)物(w≈€Ω"ù)業(yè)企業(yè)在小(xiǎo)區(qū)×↑$開(kāi)展一(yī)切服務活動的(de)前提，也(yě)是(★↔≈shì)物(wù)業(yè)服務企業(yè)後期維權最核心€ε的(de)證據之一(yī)。而物(wù)業(yè)服務合一(yī)般常可δ(kě)分(fēn)為(wèi)三大(dà)類，第一(yī)是(s™≠$₽hì)通(tōng)常意義上(shàng)的( de)物(wù)業(yè)服務合同，第二是(shì)前期物(wù)業♦↑≤(yè)服務合同，第三是(shì)事(s←✘hì)實服務合同。下(xià)面，我們就(jiù)依次來(lái)介紹一(yī)下(xi₽↓•à)這(zhè)三種合同。
一(yī)、物(wù)業(yè)服務合同
物(wù)業(yè)服務合同是(shì)指物(wù)業(α∏yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員(yuán)會(huì)訂立"₩®'的(de)，規定由物(wù)業(yè)服務企業(yè)提供對(duì)房(fáng)屋及其配套設備 、設施和(hé)相(xiàng)關場(chǎng)↕ 地(dì)進行(xíng)專業(yè)化(huà)維修、養護、管理(lǐ)以及維護相(xià&πng)關區(qū)域內(nèi)環境衛生(shēng)和(hé)公共秩序，由業(yè♣₹☆★)主支付報(bào)酬的(de)服務合同。♠&
物(wù)業(yè)服務合同的(de)特點
（一(yī)）物(wù)業(yè)服務合 ∞↓&同是(shì)建立在平等、自(zì)願基礎上(shàng)的(de)民(mín)事(shì ₩♠¥)合同。
習(xí)慣上(shàng)，物(wù)業(yè)服務合同又(yòu)被稱為©♣(wèi)物(wù)業(yè)管理(lǐ)合同，但(dàn)它與行(xíng)政機(jī)關為(w≠₩÷èi)實現(xiàn)行(xíng)政管理(lǐ)職權而↑©π§與相(xiàng)關單位簽訂的(de)行(xíng)政合同具§♥↑ 有(yǒu)本質的(de)不(bù)同。
一(yī)、物(wù)業(yè)服務合同
物(wù)業(yè)服務合同是(shì)指物(wù)業(α∏yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員(yuán)會(huì)訂立"₩®'的(de)，規定由物(wù)業(yè)服務企業(yè)提供對(duì)房(fáng)屋及其配套設備 、設施和(hé)相(xiàng)關場(chǎng)↕ 地(dì)進行(xíng)專業(yè)化(huà)維修、養護、管理(lǐ)以及維護相(xià&πng)關區(qū)域內(nèi)環境衛生(shēng)和(hé)公共秩序，由業(yè♣₹☆★)主支付報(bào)酬的(de)服務合同。♠&
物(wù)業(yè)服務合同的(de)特點
（一(yī)）物(wù)業(yè)服務合 ∞↓&同是(shì)建立在平等、自(zì)願基礎上(shàng)的(de)民(mín)事(shì ₩♠¥)合同。
習(xí)慣上(shàng)，物(wù)業(yè)服務合同又(yòu)被稱為©♣(wèi)物(wù)業(yè)管理(lǐ)合同，但(dàn)它與行(xíng)政機(jī)關為(w≠₩÷èi)實現(xiàn)行(xíng)政管理(lǐ)職權而↑©π§與相(xiàng)關單位簽訂的(de)行(xíng)政合同具§♥↑ 有(yǒu)本質的(de)不(bù)同。
（二）物(wù)業(yè)服務合同是(shì)一(yī)種特殊的(de)委托合同。
物(wù)業(yè)服務合同産生(shēn<₹g)的(de)基礎在于業(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuánλ→≠)會(huì)的(de)委托，但(dàn)其與一(yī)般的(de)委托合同又(β♣yòu)存在差異。在物(wù)業(yè)服務合同的(de)±&→£履行(xíng)過程中，無論是(shì)物(wù)業(yè)公司，還(hái)是(shì)業(&☆"λyè)主、業(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)，均不π£σ(bù)得(de)以不(bù)信任為(wèi)由擅自(zì)解除物( wù)業(yè)服務合同，隻有(yǒu)在符合法律規定或合同約定的(de)解除條件(jiàn)∞®↑>時(shí)，才可(kě)依法解除物(wù)業(yè)服務合同。此外(§₩wài)委托合同可(kě)以是(shì)有(yǒu)償的(de)，也(₹≠ yě)可(kě)以是(shì)無償的(de)，可(kě)以是(shì)口∑&"頭的(de)，也(yě)可(kě)以是(shì)書(shū)面的(de)，但(dàn)物(wù)業♥(yè)服務合同隻可(kě)能(néng)是(shì)書(shū)面、有(φ♥ ↔yǒu)償合同。
物(wù)業(yè)服務合同産生(shēn<₹g)的(de)基礎在于業(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuánλ→≠)會(huì)的(de)委托，但(dàn)其與一(yī)般的(de)委托合同又(β♣yòu)存在差異。在物(wù)業(yè)服務合同的(de)±&→£履行(xíng)過程中，無論是(shì)物(wù)業(yè)公司，還(hái)是(shì)業(&☆"λyè)主、業(yè)主大(dà)會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)，均不π£σ(bù)得(de)以不(bù)信任為(wèi)由擅自(zì)解除物( wù)業(yè)服務合同，隻有(yǒu)在符合法律規定或合同約定的(de)解除條件(jiàn)∞®↑>時(shí)，才可(kě)依法解除物(wù)業(yè)服務合同。此外(§₩wài)委托合同可(kě)以是(shì)有(yǒu)償的(de)，也(₹≠ yě)可(kě)以是(shì)無償的(de)，可(kě)以是(shì)口∑&"頭的(de)，也(yě)可(kě)以是(shì)書(shū)面的(de)，但(dàn)物(wù)業♥(yè)服務合同隻可(kě)能(néng)是(shì)書(shū)面、有(φ♥ ↔yǒu)償合同。
（三）物(wù)業(yè)服務合同是(sh↓₩§ì)以勞務為(wèi)标的(de)的(de)合同。
物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)義務是(shì)提供合同約定的(de)勞務服務，如(₩↕rú)房(fáng)屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生(shēng)、園林(lín)綠(l∞£≤ǜ)化(huà)等。物(wù)業(yè)服務σ ★企業(yè)在完成了(le)約定義務以後，有(yǒu)€★權獲得(de)報(bào)酬。
（四）物(wù)業(yè)服務合同是(shì)諾成合同、有(yǒu)償合同ε ≥、雙務合同、要(yào)式合同。物(wù)業(yè)服務合同自(zì)業(yè)主委員(yuán)會×★(huì)與物(wù)業(yè)服務企業(yè)就(jiù)合同條款達成 &↕βnbsp; 一(yī)緻意見(jiàn)即告成立，無須以物(wù)業(yè)的(de)實際交§δ付為(wèi)要(yào)件(jiàn)。物(wù)業(yè)服¥δ務企業(yè)是(shì)取得(de)工(gōng)商營業(≠πyè)執照(zhào)，參與市(shì)場(chǎng)競争≈∏，自(zì)主經營、自(zì)負盈虧的(de)以盈利為( ®✔wèi)目的(de)的(de)企業(yè)法人(rén)，沒有(yǒu)無償的(de)物$©×(wù)業(yè)服務，因此物(wù)業(yè)服務合同是(shì)有(yǒu)償合同∑™;根據物(wù)業(yè)服務合同的(de)內(nèi)容，業(y∑≤è)主、業(yè)主大(dà)會(huì)π¶₽、業(yè)主委員(yuán)會(huì)、物(wù)業(yè)服÷♦務企業(yè)都(dōu)既享有(yǒu)權利，又(yòu)履行(xíng)義務，因此物(wù∑₩∏)業(yè)服務合同是(shì)雙務合同;物(wù)業(yè)服務€₹∑合同因其服務綜合事(shì)務具有(yǒu)涉及面廣且利益關系相(xiàng)當重大(δ±€dà)，合同履行(xíng)期也(yě)相(xiàng)對(duì)較長(cháng)δλ，為(wèi)避免口頭合同取證困難的(d φδe)弱點，《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》明(míng)确要(yào)求物(w®λù)業(yè)服務合同應以書(shū)面形式訂立，并且須報(bào)物(wù)¥₽₩×業(yè)管理(lǐ)行(xíng)政主管部門(mén)備案，因此其為(wèi)要(yào)₽®γ式合同。
物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)義務是(shì)提供合同約定的(de)勞務服務，如(₩↕rú)房(fáng)屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生(shēng)、園林(lín)綠(l∞£≤ǜ)化(huà)等。物(wù)業(yè)服務σ ★企業(yè)在完成了(le)約定義務以後，有(yǒu)€★權獲得(de)報(bào)酬。
（四）物(wù)業(yè)服務合同是(shì)諾成合同、有(yǒu)償合同ε ≥、雙務合同、要(yào)式合同。物(wù)業(yè)服務合同自(zì)業(yè)主委員(yuán)會×★(huì)與物(wù)業(yè)服務企業(yè)就(jiù)合同條款達成 &↕βnbsp; 一(yī)緻意見(jiàn)即告成立，無須以物(wù)業(yè)的(de)實際交§δ付為(wèi)要(yào)件(jiàn)。物(wù)業(yè)服¥δ務企業(yè)是(shì)取得(de)工(gōng)商營業(≠πyè)執照(zhào)，參與市(shì)場(chǎng)競争≈∏，自(zì)主經營、自(zì)負盈虧的(de)以盈利為( ®✔wèi)目的(de)的(de)企業(yè)法人(rén)，沒有(yǒu)無償的(de)物$©×(wù)業(yè)服務，因此物(wù)業(yè)服務合同是(shì)有(yǒu)償合同∑™;根據物(wù)業(yè)服務合同的(de)內(nèi)容，業(y∑≤è)主、業(yè)主大(dà)會(huì)π¶₽、業(yè)主委員(yuán)會(huì)、物(wù)業(yè)服÷♦務企業(yè)都(dōu)既享有(yǒu)權利，又(yòu)履行(xíng)義務，因此物(wù∑₩∏)業(yè)服務合同是(shì)雙務合同;物(wù)業(yè)服務€₹∑合同因其服務綜合事(shì)務具有(yǒu)涉及面廣且利益關系相(xiàng)當重大(δ±€dà)，合同履行(xíng)期也(yě)相(xiàng)對(duì)較長(cháng)δλ，為(wèi)避免口頭合同取證困難的(d φδe)弱點，《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》明(míng)确要(yào)求物(w®λù)業(yè)服務合同應以書(shū)面形式訂立，并且須報(bào)物(wù)¥₽₩×業(yè)管理(lǐ)行(xíng)政主管部門(mén)備案，因此其為(wèi)要(yào)₽®γ式合同。
二、前期物(wù)業(yè)服務合同
前期物(wù)業(yè)服務合同是(shì)指建設單位與物(wù)業(y£σè)服務企業(yè)就(jiù)前期物(wù)業(yè)管理(lǐ)階段雙方的(de)權利義務所達成的(de)協議(yì)，是(shì)物(wù)業(¶♥♠yè)服務企業(yè)被授權開(kāi)展物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)依據。《物(wù)業(yè)管理(↕ ∏lǐ)條例》第二十一(yī)條規定：“在業(yè)主、業(yè)主大(dà)會(h§€uì)選聘物(wù)業(yè)服務企業(y✘¶€↕è)之前，建設單位選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)，應<®δ當簽訂書(shū)面的(de)前期物(wù)業(yè)服務合同。”前期物$←☆(wù)業(yè)服務合同的(de)當事(shì)人(rén)不(bù)僅涉及到(dào)建設•±單位與物(wù)業(yè)服務企業(yè)，也(yě)涉及到(dà•o)業(yè)主。
在實踐中，物(wù)業(yè)的(de)銷售及業(yè)主入住是(s£"↓₩hì)持續的(de)過程。這(zhè)個(gè)階段要(yào)求2/3以上(s♠→hàng)投票(piào)權的(de)業(yè)主投票(piào)形成業(yè)主α→©大(dà)會(huì)決定是(shì)不(bù)現(xiàn)實的(de)，而這(zhè)個(→¥gè)階段的(de)物(wù)業(yè)管理♣←(lǐ)服務又(yòu)是(shì)必需的(de)。因此，為(wèi)了(leε♥)避免在業(yè)主大(dà)會(huì)選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)之前出現(xφβΩiàn)物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)真空(kōng)，明(míng)确'♥前期物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務的(de)責任主體(tǐ)，規範前期物×¥(wù)業(yè)管理(lǐ)活動，《物(w₹♦ù)業(yè)管理(lǐ)條例》明(míng)确地(←∞¥dì)規定前期物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務由建設單位選聘物(w∞♣≈§ù)業(yè)服務企業(yè)。
為(wèi)解決前期物(wù)業(yè)服務合同與物(wù)業(yè)服務合同的(✘₽de)銜接問(wèn)題，《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》第26條規定，前期®★φ↑物(wù)業(yè)服務合同可(kě)以約定期限，但(dàn)是(™☆shì)，期限未滿、業(yè)主委員(yuán)會& ∏→(huì)與物(wù)業(yè)服務企業(yè)簽訂的(de)物(¶₽∑wù)業(yè)服務合同生(shēng)效¶★™的(de)，前期物(wù)業(yè)服務合同終止。根據物(wù)業(yè♣¶∞)管理(lǐ)的(de)實踐，前期物(wù)業(yè)服務合同一(yī)般在以下(xià)三種¥情況下(xià)終止：
(一(yī))前期物(wù)業(yè)服務合同約定的(de)合¶< 同終止時(shí)間(jiān)屆滿，則♥≠♠前期物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)截止時(shí)間(jiān)為(wèi)前期物←γ&(wù)業(yè)服務合同約定的(de)合同終止時( γ♠₹shí)間(jiān)。
(二)前期物(wù)業(yè)服務合同約定的(de)合同期尚未屆滿，業(yè)主委員(yuán)會$ε→(huì)另行(xíng)選聘物(wù)業φ$≥>(yè)服務企業(yè)并簽訂物(wù)業(yè)服務合同，則前期物(w₩¥π✘ù)業(yè)管理(lǐ)的(de)截止時(shí)間(jiān)為(wèi)另行(xε•↑♥íng)選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)物(wù)業(yè)服σ☆®務合同鎖定的(de)起始時(shí)間(jiān)。
(三)前期物(wù)業(yè)服務合同約定的×≥Ω(de)合同期限屆滿，業(yè)主委員(y♣ ε★uán)會(huì)尚未成立，或尚未選聘任何物(wù)業(yè)服務企業(yè)，原物→§(wù)業(yè)服務企業(yè)可(kě)以不(bγ←ù)再進行(xíng)管理(lǐ)，也(yě)可(kě)以與開(kāi)發商繼續簽訂前期物♥♦←(wù)業(yè)服務合同，繼續對(duì)物(≠↑ wù)業(yè)進行(xíng)管理(lǐ)。在繼續進行(xíng)管理(lǐ)的(d←¶e)情況下(xià)，前期物(wù)業(yè)管理(l←&ǐ)的(de)截止時(shí)間(jiān)為(∏Ω↓wèi)新的(de)物(wù)業(yè)♦'服務合同生(shēng)效時(shí)。÷≤'$
前期物(wù)業(yè)服務合同與物(wù)業(yè)ε£×♠服務合同的(de)區(qū)别
物(wù)業(yè)服務合同中關于服務內(nèi)容的(>♦de)條款與前期物(wù)業(yè)服務合同基本相(xiàng)同，主要(yào)差别♠₹在于：(1)訂立合同的(de)當事(shì)人(rén)不(bù)同。前期物(wù)業(yè)服>←務合同的(de)當事(shì)人(rén)是(shì)開↓♥(kāi)發建設單位與物(wù)業(yè)管理(lǐ)企業(yè);物(wù)業(yè)服務合同的'$↔(de)當事(shì)人(rén)是(shì)業ασ£¥(yè)主(或業(yè)主大(dà)會(huì))與物(wù)業(y¶"±↑è)管理(lǐ)企業(yè)。(2)合同期限不(bù)同。→&前期物(wù)業(yè)服務合同的(de)期限雖然可(kě)以約定，但(dàn)是(sh↑✔ì)期限未滿、業(yè)主委員(yuán)會(huì)與物(wù)業(yè)管理(lǐ)企÷"♣業(yè)簽訂的(de)物(wù)業(yè)服務合同又(yòu)開(kāi)始生(shē₩≠ng)效的(de)，前期物(wù)業(yè)服務合同将會(h₩←¶uì)終止。物(wù)業(yè)服務合同期限則由訂立合同雙方♣σ約定，與前期物(wù)業(yè)服務合同相(xiàng)比，具有(yǒu)期™÷♦¶限明(míng)确、穩定性強等特點。
為(wèi)解決前期物(wù)業(yè)服務合同與物(wù)業(yè)服務合同的(✘₽de)銜接問(wèn)題，《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》第26條規定，前期®★φ↑物(wù)業(yè)服務合同可(kě)以約定期限，但(dàn)是(™☆shì)，期限未滿、業(yè)主委員(yuán)會& ∏→(huì)與物(wù)業(yè)服務企業(yè)簽訂的(de)物(¶₽∑wù)業(yè)服務合同生(shēng)效¶★™的(de)，前期物(wù)業(yè)服務合同終止。根據物(wù)業(yè♣¶∞)管理(lǐ)的(de)實踐，前期物(wù)業(yè)服務合同一(yī)般在以下(xià)三種¥情況下(xià)終止：
(一(yī))前期物(wù)業(yè)服務合同約定的(de)合¶< 同終止時(shí)間(jiān)屆滿，則♥≠♠前期物(wù)業(yè)管理(lǐ)的(de)截止時(shí)間(jiān)為(wèi)前期物←γ&(wù)業(yè)服務合同約定的(de)合同終止時( γ♠₹shí)間(jiān)。
(二)前期物(wù)業(yè)服務合同約定的(de)合同期尚未屆滿，業(yè)主委員(yuán)會$ε→(huì)另行(xíng)選聘物(wù)業φ$≥>(yè)服務企業(yè)并簽訂物(wù)業(yè)服務合同，則前期物(w₩¥π✘ù)業(yè)管理(lǐ)的(de)截止時(shí)間(jiān)為(wèi)另行(xε•↑♥íng)選聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)的(de)物(wù)業(yè)服σ☆®務合同鎖定的(de)起始時(shí)間(jiān)。
(三)前期物(wù)業(yè)服務合同約定的×≥Ω(de)合同期限屆滿，業(yè)主委員(y♣ ε★uán)會(huì)尚未成立，或尚未選聘任何物(wù)業(yè)服務企業(yè)，原物→§(wù)業(yè)服務企業(yè)可(kě)以不(bγ←ù)再進行(xíng)管理(lǐ)，也(yě)可(kě)以與開(kāi)發商繼續簽訂前期物♥♦←(wù)業(yè)服務合同，繼續對(duì)物(≠↑ wù)業(yè)進行(xíng)管理(lǐ)。在繼續進行(xíng)管理(lǐ)的(d←¶e)情況下(xià)，前期物(wù)業(yè)管理(l←&ǐ)的(de)截止時(shí)間(jiān)為(∏Ω↓wèi)新的(de)物(wù)業(yè)♦'服務合同生(shēng)效時(shí)。÷≤'$
前期物(wù)業(yè)服務合同與物(wù)業(yè)ε£×♠服務合同的(de)區(qū)别
物(wù)業(yè)服務合同中關于服務內(nèi)容的(>♦de)條款與前期物(wù)業(yè)服務合同基本相(xiàng)同，主要(yào)差别♠₹在于：(1)訂立合同的(de)當事(shì)人(rén)不(bù)同。前期物(wù)業(yè)服>←務合同的(de)當事(shì)人(rén)是(shì)開↓♥(kāi)發建設單位與物(wù)業(yè)管理(lǐ)企業(yè);物(wù)業(yè)服務合同的'$↔(de)當事(shì)人(rén)是(shì)業ασ£¥(yè)主(或業(yè)主大(dà)會(huì))與物(wù)業(y¶"±↑è)管理(lǐ)企業(yè)。(2)合同期限不(bù)同。→&前期物(wù)業(yè)服務合同的(de)期限雖然可(kě)以約定，但(dàn)是(sh↑✔ì)期限未滿、業(yè)主委員(yuán)會(huì)與物(wù)業(yè)管理(lǐ)企÷"♣業(yè)簽訂的(de)物(wù)業(yè)服務合同又(yòu)開(kāi)始生(shē₩≠ng)效的(de)，前期物(wù)業(yè)服務合同将會(h₩←¶uì)終止。物(wù)業(yè)服務合同期限則由訂立合同雙方♣σ約定，與前期物(wù)業(yè)服務合同相(xiàng)比，具有(yǒu)期™÷♦¶限明(míng)确、穩定性強等特點。
三、事(shì)實物(wù)業(yè)服務合同
事(shì)實物(wù)業(yè)服務合同βλ♣↔其實是(shì)前期物(wù)業(yè)服務合同的(de)延申，《最高(gāo)人(r én)民(mín)法院關于審理(lǐ)物(wù)業(yè)服務糾紛案件(jiàn)具≥¥±體(tǐ)應用(yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第十條規定，若物π α₹(wù)業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大(dà)♦≤γ會(huì)或業(yè)主委員(yuán)會(huì)沒有(yǒu)明(míng)确≠$±表示是(shì)否與原物(wù)業(yè)公司繼續簽訂合同，亦未明(míng)确要(yào)求原物'×(wù)業(yè)公司退出，而物(wù)業(yè)公司仍繼續提供物(wù)業(yè)↔βπ服務的(de)，可(kě)以認為(wèi)雙方之間(jiān)形成事(shì)實上(shà> ng)的(de)物(wù)業(yè)服務合同關系。從(cóng)∞α上(shàng)述規定不(bù)難看(kàn)出事(shì)實物(wù)業(yè)服務££合同的(de)認定需要(yào)從(cóng)以下(xλ ià)3個(gè)方面著(zhe)手：
（一(yī)）前期物(wù)業(yè)服務合同期滿後，物(wù)業(yè)公司繼續提供♠>♠物(wù)業(yè)服務，業(yè)主接受，形成事(shì)實上(shàng)的(d€₩ e)物(wù)業(yè)合同關系。
（二）事(shì)實上(shàng)的(de)物(wù)業(yè)服務合同存在實際履行(xín§≥g)的(de)客觀事(shì)實。合同的(de)實際履行(xíng)是(shì)合同的(de)™α®一(yī)方或雙方以自(zì)己的(de)實際行(xíng)為(wèi)履 >∏行(xíng)了(le)合同主要(yào)義務，對("γ duì)方予以接受的(de)。
（三）成立事(shì)實物(wù)業(yè)服務合同，物(w λδ✘ù)業(yè)管理(lǐ)費(fèi)應繼續按原約定标準支付。✔<在認定物(wù)業(yè)服務合同關系成立的(de)基礎上(shàng)，考慮到(dào)β✔物(wù)業(yè)服務公司提供的(de)物(φ¥wù)業(yè)管理(lǐ)服務質量、服務品質并未發生(shēng)變化≈$ (huà)，按照(zhào)《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》第四十一(yī)條規定的(de&¥≤♦)費(fèi)用(yòng)與服務水(shuǐ)平相(♦♥γ∑xiàng)适應的(de)原則，業(yè)主應繼續按照(zhàδ§↓γo)原物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務合同約定的(de)标準支付物(wù∞←)業(yè)管理(lǐ)服務費(fèi)為(wèi)宜。
需要(yào)注意的(de)是(shì)，事(shì)實物(wù)業(yè)服務合β 同必須是(shì)物(wù)業(yè)公司在合法進場(chǎn↓γ>g)的(de)前提下(xià)，原合同期限屆滿，業(yè)主大(dà)會>δ(huì)或業(yè)主委員(yuán)會(huì)沒有(yǒu)明(m®→¥✔íng)确表示是(shì)否與原物(wù)業(yè)公司
繼續簽訂合同，亦未明(míng)确要(yào)求原物★✘'↔(wù)業(yè)公司退出，而物(wù)業(yè)公司仍繼續提↕↑₽供物(wù)業(yè)服務的(de)情況€€。如(rú)果物(wù)業(yè)公司在進場(chǎng)管理(lǐ)的(de)程序上(shàngφ→α)都(dōu)不(bù)合法，業(yè)委會(huì)以及業(✔≠yè)主當然就(jiù)不(bù)存在與物(wù)業(yè)公司的(de)合β→同關系，這(zhè)時(shí)即便物(wù)業(yè)公₩₩™司已經為(wèi)小(xiǎo)區(qū)提供過服γφ♣✔務，業(yè)主也(yě)可(kě)以拒絕繳納任何費(fèi)用(yòng)。
結 語
&×Ω∏"nbsp;物(wù)業(yè)服務合同是(shì)證明(míng)物(w&ε✘αù)業(yè)企業(yè)與項目存在服務合同關系的(de)重要π>₩×(yào)憑證，也(yě)是(shì)保障物(wù)業(yè)服務企 ¥ 業(yè)與業(yè)主合法權利的(de★™∏←)重要(yào)依據。一(yī)方面物(wù)業♣γ≠(yè)服務企業(yè)在服務項目時(shí)應該有(yǒ₽↑u)合法合規的(de)物(wù)業(yè•↔)服務合同作(zuò)為(wèi)維系，以此來(lái)證≈↕γ明(míng)自(zì)己服務的(de)有(yǒu)效性，同α±≈₽時(shí)合同條款的(de)明(míng)晰也(yβ↕ě)能(néng)明(míng)确自(zì)己的(de)服務內(n↕♠èi)容、衡量自(zì)己的(de)服務标準，以免被扣上(shàng)不(bù)必要(yào)的Ω ♠(de)“帽子(zǐ)”；一(yī)方面項目業(yè)主也(yě)應明(m≤∏→εíng)确所在項目的(de)物(wù)業(yè)服務合同，知(z÷≥hī)曉服務合同關系的(de)存在，明(≤¶•míng)白(bái)自(zì)己的(de)涉約行(xíng)為(wèi)受合同約束，★β"同時(shí)也(yě)明(míng)确物(wù)業(yè)服務合同的(×∏≥de)內(nèi)容，避免在項目內(nèi)遇到(dào)侵權時(shí)錯(cuò)誤維權，與物¥ (wù)業(yè)造成誤會(huì)。
（二）事(shì)實上(shàng)的(de)物(wù)業(yè)服務合同存在實際履行(xín§≥g)的(de)客觀事(shì)實。合同的(de)實際履行(xíng)是(shì)合同的(de)™α®一(yī)方或雙方以自(zì)己的(de)實際行(xíng)為(wèi)履 >∏行(xíng)了(le)合同主要(yào)義務，對("γ duì)方予以接受的(de)。
（三）成立事(shì)實物(wù)業(yè)服務合同，物(w λδ✘ù)業(yè)管理(lǐ)費(fèi)應繼續按原約定标準支付。✔<在認定物(wù)業(yè)服務合同關系成立的(de)基礎上(shàng)，考慮到(dào)β✔物(wù)業(yè)服務公司提供的(de)物(φ¥wù)業(yè)管理(lǐ)服務質量、服務品質并未發生(shēng)變化≈$ (huà)，按照(zhào)《物(wù)業(yè)管理(lǐ)條例》第四十一(yī)條規定的(de&¥≤♦)費(fèi)用(yòng)與服務水(shuǐ)平相(♦♥γ∑xiàng)适應的(de)原則，業(yè)主應繼續按照(zhàδ§↓γo)原物(wù)業(yè)管理(lǐ)服務合同約定的(de)标準支付物(wù∞←)業(yè)管理(lǐ)服務費(fèi)為(wèi)宜。
需要(yào)注意的(de)是(shì)，事(shì)實物(wù)業(yè)服務合β 同必須是(shì)物(wù)業(yè)公司在合法進場(chǎn↓γ>g)的(de)前提下(xià)，原合同期限屆滿，業(yè)主大(dà)會>δ(huì)或業(yè)主委員(yuán)會(huì)沒有(yǒu)明(m®→¥✔íng)确表示是(shì)否與原物(wù)業(yè)公司
繼續簽訂合同，亦未明(míng)确要(yào)求原物★✘'↔(wù)業(yè)公司退出，而物(wù)業(yè)公司仍繼續提↕↑₽供物(wù)業(yè)服務的(de)情況€€。如(rú)果物(wù)業(yè)公司在進場(chǎng)管理(lǐ)的(de)程序上(shàngφ→α)都(dōu)不(bù)合法，業(yè)委會(huì)以及業(✔≠yè)主當然就(jiù)不(bù)存在與物(wù)業(yè)公司的(de)合β→同關系，這(zhè)時(shí)即便物(wù)業(yè)公₩₩™司已經為(wèi)小(xiǎo)區(qū)提供過服γφ♣✔務，業(yè)主也(yě)可(kě)以拒絕繳納任何費(fèi)用(yòng)。
結 語
&×Ω∏"nbsp;物(wù)業(yè)服務合同是(shì)證明(míng)物(w&ε✘αù)業(yè)企業(yè)與項目存在服務合同關系的(de)重要π>₩×(yào)憑證，也(yě)是(shì)保障物(wù)業(yè)服務企 ¥ 業(yè)與業(yè)主合法權利的(de★™∏←)重要(yào)依據。一(yī)方面物(wù)業♣γ≠(yè)服務企業(yè)在服務項目時(shí)應該有(yǒ₽↑u)合法合規的(de)物(wù)業(yè•↔)服務合同作(zuò)為(wèi)維系，以此來(lái)證≈↕γ明(míng)自(zì)己服務的(de)有(yǒu)效性，同α±≈₽時(shí)合同條款的(de)明(míng)晰也(yβ↕ě)能(néng)明(míng)确自(zì)己的(de)服務內(n↕♠èi)容、衡量自(zì)己的(de)服務标準，以免被扣上(shàng)不(bù)必要(yào)的Ω ♠(de)“帽子(zǐ)”；一(yī)方面項目業(yè)主也(yě)應明(m≤∏→εíng)确所在項目的(de)物(wù)業(yè)服務合同，知(z÷≥hī)曉服務合同關系的(de)存在，明(≤¶•míng)白(bái)自(zì)己的(de)涉約行(xíng)為(wèi)受合同約束，★β"同時(shí)也(yě)明(míng)确物(wù)業(yè)服務合同的(×∏≥de)內(nèi)容，避免在項目內(nèi)遇到(dào)侵權時(shí)錯(cuò)誤維權，與物¥ (wù)業(yè)造成誤會(huì)。